Saisie immobilière : conditions d'opposabilité du bail commercial à l’adjudicataire

Dans un dossier défendu par le Cabinet ZERBO, la cour de cassation a eu l’occasion de trancher une question juridique délicate : l’articulation entre les dispositions de l’article 1743 du code civil et celles de l’article L. 321-4 du Code de procédure civile d’exécution.

Aux termes de l’article 1743 du code civil :

« Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. Il peut, toutefois, expulser le locataire de biens non ruraux s’il s’est réservé ce droit par le contrat de bail ».

Selon l’article L. 321-4 du Code de procédure civile d’exécution :

« Les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur. La preuve de l'antériorité du bail peut être faite par tout moyen ».

En l’espèce, le débiteur saisi M. C..., après avoir reçu signification du commandement valant saisie immobilière, avait néanmoins conclut un bail commercial avec une société E... qu’il avait créée.

Après la vente de l’immeuble aux enchères, les adjudicateurs ont expulsé le débiteur et la société E.., sans tenir compte du bail. La société a contesté cette expulsion.

La Cour d’appel de Chambéry, par un arrêt du 16/01/2014, a débouté la société de ses demandes.

Par arrêt du 9 juin 2016, la Cour de cassation a cassé cet arrêt et renvoyé les parties devant la Cour d’appel de Grenoble :

« Vu l’article 1743 du code civil, ensemble l’article L. 321-4 du code de procédure civile d’exécution ;

 Attendu que, pour rejeter la demande en annulation du commandement (de quitter les lieux), l’arrêt retient que le commandement de saisie immobilière a été délivré le 6 octobre 2009 et publié le 1er décembre 2009, que le bail commercial a été consenti par M.  CAVAILLE le 17 juin 2011 à la société Electronik Production en cours de formation dont il est associé et gérant, que l’adjudication a été définitivement prononcé par arrêt du 10 octobre 2012, que le bail est donc inopposable aux consorts Sanchez et que l’absence de mention de la société Electronik Production n’altère en rien la validité du commandement de quitter les lieux ;

 Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les adjudicataires n’avaient pas eu connaissance de l’existence du bail avant l’adjudication, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision,

 CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 16 janvier 2014, entre les parties, par la Cour d’appel de Chambéry… .».

Il ne fait aucun doute que la connaissance de l’existence du bail par l’adjudicataire l’oblige à en tenir compte. Il lui devient donc opposable, conformément aux dispositions de l’article 1743 du code civil.

 (Cass. civ. 3ème, 9 juin 2016, n° 15-10.595 – égal. Cass. civ. 3ème, 11/02/2004, Bull. civ. 3, n° 24)